Question:
Landlord's LLC a déposé son bilan, est-ce une rupture de contrat?
Cheesus Crust
2018-04-09 22:57:38 UTC
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Mon propriétaire possède et entretient la propriété que je loue via une LLC. Les documents de bail sont entre moi et la LLC.

On m'a récemment envoyé une lettre disant que la LLC de mon propriétaire est en train de déposer son bilan. Il a mentionné que les futurs chèques de loyer devraient être libellés à son nom plutôt qu'à la LLC comme auparavant.

Cela signifie-t-il qu'il enfreint le contrat de location? Serais-je dans mon droit de rompre l'accord à cause de cela?

Je ne changerais pas la façon dont le loyer est payé à moins que vous ne l'entendiez du propriétaire (la LLC). Le mot d'ordre du propriétaire n'est pas suffisant s'il n'est personnellement ni propriétaire ni inscrit sur le bail.
C'est une question comptable intéressante. Il se peut que le propriétaire détourne des actifs (vos paiements de loyer) de la LLC qui déclare faillite, et cela peut être un problème juridique, mais je soupçonne que cela serait distinct de votre capacité à rompre le bail.
J'enquêterais si vous avez payé des dépôts à la LLC et quelles sont les conséquences si la LLC fait faillite.
@gnasher729 J'étais en fait répertorié comme un «créancier» dans ses formulaires de faillite, ce que j'ai trouvé inhabituel, bien qu'il soit logique qu'il ait mon dépôt de garantie. Ce type semble avoir «escroqué» le système et j'ai peur qu'il essaie de voler mon dépôt.
@BenVoigt si le propriétaire est un membre, un directeur ou un agent de la LLC, ce que je suppose qu'il est probablement, comment Cheesus Crust devrait-il comprendre qu'une instruction du propriétaire ne vient * pas * »du propriétaire (la LLC ) "?
@phoog: Il doit encore être émis formellement en sa qualité de dirigeant de la LLC, et avec la procédure de faillite en cours, il se peut que les dirigeants de la LLC n'aient plus le pouvoir d'émettre de telles instructions et doivent obtenir l'approbation du tribunal / syndic de faillite. Donc non, les instructions du propriétaire ne doivent pas être interprétées comme venant du propriétaire.
Lors du dépôt de la faillite, la LLC ne possède plus aucun de ses biens (à moins qu'il ne s'agisse d'un chapitre 11 des États-Unis), il s'agit plutôt de la propriété d'une masse de faillite. Dans ce cas, le propriétaire est probablement en train de commettre un crime et devrait probablement être signalé aux agents de la faillite ou à la police.
@ohwilleke Je revérifierai les documents quand je rentrerai à la maison, mais qu'impliquerait le chapitre 11? Je ne me sens pas à l'aise de faire partie des activités potentiellement illégales de mes propriétaires. J'aimerais connaître les détails avant de passer des appels, hah.
Dans un chapitre 11, la société est dirigée par la direction existante en tant que «débiteur en possession» mais n'est toujours pas autorisée à détourner des fonds de la succession BK. Vous devriez avoir reçu un avis officiel du dépôt BK par la poste.
@ohwilleke J'ai reçu l'avis, dont j'étais inscrit comme créancier. Qui pourrais-je contacter au sujet de la faillite sans demander à mon propriétaire? (Étant donné que le fait d'être un créancier inscrit sur un document auquel je n'étais pas impliqué me préoccupe)
@CheesusCrust La lettre identifierait un nom et un numéro de dossier judiciaire ainsi que l'adresse du greffier que vous pourriez contacter.
@ohwilleke Génial, merci pour toute votre aide. Je vais examiner mes options (le cas échéant) pour me retirer de ce bail.
Deux réponses:
Dale M
2018-04-10 12:14:39 UTC
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Votre bail est avec la LLC en faillite - vous ne devriez pas payer de loyer à quelqu'un d'autre. Sauf et jusqu'à ce que le bail soit transféré à quelqu'un d'autre (conformément aux termes du bail ou à votre accord), il restera avec la LLC. Contactez le syndic de faillite pour savoir comment il a l'intention de procéder.

Si la LLC continue de remplir ses obligations en vertu du bail, il n'y a pas de violation.

Je vais examiner cela, bien que, étant donné que le propriétaire lui-même m'a dit de commencer à écrire des chèques à son nom plutôt que la LLC me montre qu'il essaie peut-être de cacher de l'argent.
@CheesusCrust Il semble que ce ne soit guère plus qu'un vol flagrant de la masse de la faillite. J'ai un cas où le directeur d'un propriétaire de LLC qui est un avocat radié essaie de faire quelque chose de similaire.
Nij
2018-04-10 23:28:38 UTC
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La LLC est votre propriétaire.

La personne qui possède la LLC peut faire un certain nombre de choses, dont certaines ont une légalité douteuse.

Cependant, aucun d'entre eux n'est lié à votre contrat de location, qui est avec une LLC, qui est maintenant sous la gestion d'un cessionnaire officiel. Jusqu'à ce que le propriétaire réel, la LLC sous le contrôle du cessionnaire officiel, communique un changement dans les instructions de paiement, vous devez continuer à agir comme vous l'avez été, car l'accord est entièrement inchangé et inchangé.

Si le bien est transféré dans le cadre du règlement des dettes, votre bail reste intact. Vous avez simplement un nouveau propriétaire avec exactement les mêmes droits et responsabilités qu'auparavant.

En tant que personne qui essaie de se libérer de ce bail (pour éviter les problèmes avec les affaires louches du propriétaire), serait-ce possible?
Vraisemblablement, la personne identifiée par Cheesus Crust comme étant le propriétaire a été l'agent de la LLC pour toutes les questions liées à la propriété (par exemple, la signature du bail). Comment alors Cheesus Crust peut-il comprendre que l'instruction de cette personne de changer le bénéficiaire de ses chèques de loyer ne lui est pas communiquée par «le propriétaire réel, la LLC»?
S'il fait faillite, il aura un cessionnaire officiel, dont l'autorité est maintenant nécessaire. S'ils n'ont pas d'autorisation du cessionnaire, ils n'ont pas d'agence. Étant donné que le problème relève de la direction du propriétaire d'origine, le cessionnaire est presque assuré de ne pas l'impliquer dans l'action des deux côtés de la faillite (en tant que propriétaire de la société en faillite et en tant qu'agent du cessionnaire gérant cette faillite). @phoog
Voir les modifications. Votre bail se poursuit par le transfert (vente ou autre) de la propriété. Le nouveau propriétaire devient votre nouveau propriétaire, sous exactement le même bail.
Il semble donc que, malheureusement, je ne puisse rien faire d'autre que donner suite à mon accord? Même si mon dépôt peut être à risque?
Votre dépôt doit être parfaitement sécurisé - si votre juridiction impose de le placer auprès d'un tiers de confiance tel qu'une agence indépendante de détention d'obligations. Sinon, vous pourriez avoir le droit de récupérer la caution auprès du propriétaire au moment de la résiliation, peu importe qui il s'agit. Un avocat contractuel qui connaît particulièrement bien le droit de la location serait cependant nécessaire pour déterminer si cet argument sera couronné de succès.
@Nij En théorie, vous avez raison. Dans la pratique, le détournement de dépôts de garantie a probablement lieu dans au moins la moitié des situations comme celle-ci et il se peut donc que l'argent ne soit plus là.
Je pense que dans une situation comme celle-ci, et étant donné que le locataire ne semble pas avoir de caution de l'agence détentrice d'obligations, puisqu'ils n'auraient pas besoin de demander s'ils l'avaient, la caution est probablement détenue par la LLC - et le propriétaire est alors susceptible de "s'en occuper".


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Ce Q&R a été automatiquement traduit de la langue anglaise.Le contenu original est disponible sur stackexchange, que nous remercions pour la licence cc by-sa 3.0 sous laquelle il est distribué.
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